相続専門 税理士仁科忠二郎

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相続税財産の評価~相続税還付(広大地とは?)~

土地評価業務

・机上での概算評価

土地計算

路線価、公図、測量図、住宅地図、登記簿謄本を基礎資料として机上で概算評価を行います。これらの資料をもとに、土地の形状、概算の相続税評価額、付近の不動産相場、周辺環境等を把握します。

また、市区町村のHPで都市計画や容積率の確認、及び道路台帳の閲覧等などを行います。さらにGoogleマップやストリートビューにおいて周辺環境の確認も行います。

・役所調査の実施

上記の机上評価を行った後、実際に役所に赴き、調査を行います。主な確認ポイントは、容積率、建築制限、セットバックの確認や道路境界や道路付、さらに、埋蔵文化財や土壌汚染等の有無です。

この際、建築計画概要書の閲覧や道路台帳などの資料請求も同時に行います。(※ 机上評価後、状況次第では役所調査を行わずに現地調査を行う場合もございます。)

・不動産現地調査の実施

まずは、測量図や公図等の図面と比較し、間口や奥行の実測確認を行います。図面上での距離と実測の値が異なることはよくあります。そのような場合には、図面の距離は使用せず現況での距離で評価を行う必要があります。

また、周辺の環境や土地の形状や状況により減額できる要因がないかどうかを確認します。土地が平地ではなく凹凸や崖地になっていたり、道路付が悪かったり、周辺に不動産価値を下落させるような施設(墓地、騒音のする工場等)があったり、上空に高圧線が通っていたりと、一般的に不動産の価値を下落させる要因がある場合には、相続税評価においても考慮できる可能性が高くなります。

・最終評価

上記の結果を受け、土地の最終的な評価を固めます。

また、場合によってはここで不動産鑑定士による時価評価を採用することもあります。ほんの一例ですが、以下のような個別事情がある土地は減額が行われやすくなっております。

  • 広い(500㎡以上)土地、青空駐車場・シャッターガレージとなってる土地
  • 日のあたらない土地
  • 上空に高圧線が通っている土地
  • 騒音、悪臭等で周辺の住環境が悪い
  • 道路面と比べて高低差がある
  • 土地の形状がいびつになっている
  • 私道にしか面していない、又は道路に面していない等
  • 土地の中の一部が私道や通路となっている
  • 土壌が汚染されている
  • 建物の建築が難しく、通常の用途には使用できないと見込まれる土地
  • セットバックが必要な土地
  • 同一敷地内で容積率が異なる

※机上評価の段階で、役所調査・現地調査が必要ないと判断した場合には机上評価のみで終了する場合もあります。

この他の各種財産評価につきましても、相続税申告専門の当事務所のノウハウを駆使し、各種相続財産の評価をできる限り低く抑え、相続税の納付額を節税できるようにさせて頂いております。

広大地評価

・広大地評価の活用で評価額が数億円安くなる?

広大地評価の活用で、評価額が数千万~数億円安くなることがあります。
広大地とは、「その地域における」「標準的な宅地の地積」に比して著しく地積が広大な宅地で、「開発行為を行うとした場合に道路などの公共公益的施設用地の負担が必要と認められる宅地」をいいます。
広大地は、広大地補正率を用いて計算するため、『42.5%~65%の評価減』を得ることができます。その結果、納税額が数千万円安くなることも珍しくありません。三大都市圏の市街化区域では500㎡以上の土地がその対象の候補となります。

広大地評価のフローチャート

・税理士にも判断が難しい!

ところで、相続税に不慣れな税理士は、広大地に該当するか否かの判断に迷うケースが非常に多く見受けられます。

広大地の判断は非常に難しいので、評価に精通した税理士に相談した方が賢明です。じゃんけんは「後出し」が有利ですが、相続税の申告は全くの逆です。当初申告で広大地の申告をした方が絶対有利です。なぜなら、当初申告を否認するとしたら、税務署に広大地に該当しないことの立証責任があるからです。

当社は長年のノウハウを生かして、最大限広大地として評価するよう努めます。当初申告では積極的に広大地適用を推進します。

小規模宅地の特例

 ・自宅の土地評価は8割引?
【小規模宅地等の評価特例制度の活用】

個人が相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は、被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(小規模宅地等)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合が減額されます。

小規模宅地

  • 例) 特定居住用宅地等
  •      限度面積 330㎡※
  •      減額割合 80%

例えば、更地での評価額が1億円の宅地の場合、8割引となり2,000万円で評価をすることができます。

平成27年1月1日以後に相続又は遺贈により取得する財産に係る相続税について適用されます。

小規模宅地等の特例を活用するためには、様々な適用要件を確認する必要があるため、専門家に相談いただくのがいいと思います。まずは、お気軽にお問い合わせください。

文化遺産、墓地、騒音

 ・文化遺産で評価減?
【宅地の評価 (文化財建造物)】

文化財建物文化財建造物については、文化財保護法による法的規制を受けるとともにその保護がなされています。このような文化財建造物及びその敷地は、一般の売買実例がほとんどないことから、路線価や家屋の価額の算定方法を示すことが困難です。そのため文化財建造物及びその敷地については、それが文化財でないものとして評価した場合の価額か、その文化財の種類に応じた法的規制の程度又は利用上の制約等に応じて一定の評価減を行う方法により評価します。

 【文化財建造物の定義】

土木構造物及びその他工作物のうち、

  1. 意匠的に優秀なもの
  2. 技術的に優秀なもの
  3. 歴史的価値の高いもの
  4. 学術的価値の高いもの
  5. 流派的または地方的
    特色において顕著なもの

文化財建物

上記、いずれか一つに該当し、かつ各時代又は類型の典型となるものをいいます。(文化財保護法27(1))

※登録有形文化財とは

原則として築後50年を経過している建造物(橋、水門、トンネル、煙突等も含まれます)で、尚且つ、

  • 国土の歴史的景観に寄与しているもの
  • 造形の規範となっているもの
  • 再現することが容易でないもの

上記、いずれか一つに該当するもので、文化財保護法第57条第1項による登録をしたものをいいます。

※伝統的建造物とは

周囲の環境と一体をなして歴史的風致を形成している伝統的な建造物群で価値の高いものが「伝統的建造物群保存地区」として指定を受けています。
この伝統的建造物分保存地区内に点在し、歴史的風致を形成するために必要なものを伝統的建造物といいます。

 ・評価減できる土地に『墓地』が隣接する土地は該当するか?【騒音、墓地、高低差などの評価減】

相続税の土地の評価について、付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく利用価値が低下していると認められる部分がある宅地の価額は、その利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額を10%減額して評価することができます。

ただし、路線価又は倍率が利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合には、この減額を斟酌することはできません。

■利用価値が著しく低下している宅地とは、次の宅地をいいます。

(1) 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの

(2) 地盤に甚だしい凸凹のある宅地

(3) 震動の甚だしい宅地 (例:線路脇にある宅地)

(4) 以上の宅地以外で、騒音・日照阻害・臭気等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの(例:ゴミ焼却所に隣接している宅地)

焼却炉墓地

(4)の内容の範囲に該当する宅地で、所有宅地の道路向かい側が『墓地となっている土地』がありました。この土地もいわゆる忌み等に該当する宅地として10%評価減の適用が認められました。

相続税・贈与税の猶予制度

事業承継支援のために、一定の手続きを経ることで事業承継の際の相続税・贈与税の納税が猶予される税制措置が講じられています。

  • 自社株式の価値が上がり、納税額が高額になりそう
  • 納税資金の負担が重く、事業を継続できるか不安
  • 納税猶予制度を利用したいが、手続きが分からない

など、事業承継に係る相続税や贈与税の悩みを軽減します。スムーズな事業承継を支援するために、相続税や贈与税について税制の特例(納税猶予)があります。

・相続税の納税猶予

現経営者の相続又は遺贈により、その親族である後継者が取得した自社株式の80%部分の相続税の納税が猶予されます。

・贈与税の納税猶予

現経営者からの贈与により、その親族である後継者が取得した自社株式に対応する贈与税の納税が猶予されます。

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